こんばんは。

川原です。

＊次男と熊本城

球磨郡水上村出身　45歳　4人家族

宅地建物取引士／住宅ローンアドバイザー

 

残暑まだまだ厳しい日が続きますね。

皆様、くれぐれもご自愛くださいませ。

夏休みが終わり、久々の一人の休日。

特に何かすることもなく、朝からお昼ごはんと晩御飯の買い物に行き、アマプラ見ながらお昼ごはん。

そして、買ったままで読めていないかった本でも読むか・・・と本棚へ。。。

小難しい本を読むつもりが、目に入ってきた『水滸伝』。

三国志が好きな方なら知っていると思いますが、中国の歴史小説（伝記？）ですね。

水滸伝なら吉川英治だろ！という方も多いかと思いますが、私は北方謙三さんの水滸伝が大好きです。

全19巻（？）ですが、おそらく3回は読んでます。

なので、水滸伝が目に入った瞬間に頭の中に登場人物と言葉が思い浮かび

『読みたい・・・』となってしまいました。

やはり面白い。

今回はあえて一行一行ゆっくり読んでいます。

頭の中は映画状態。

全巻読み終えるまで1ヶ月はかかると思います。

色んな本を読みますが、やっぱ北方謙三さんの本はいい。

是非皆さんも読んでみてください。

特に男子におススメです。

 

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ということで、今回のお題は・・・

『残価設定型住宅ローン』

という内容でお届け致しますm(__)m

 

ある平凡なマイホームを考える夫婦の会話シリーズ

『残価設定型住宅ローン』編

パパ『車って最近高くない？』

ママ『そうね～、軽自動車でも200万とか300万とかするもんね』

パパ『中古しか買ったことない俺からしたら目ん玉飛び出る価格です・・・』

ママ『まあ、中古でも好きな車ならいいんじゃない？』

パパ『いいこと言うね～』

ママ『でも、こないだ知り合いが大きめのファミリーカーを残価設定で買ったって言ってたけど』

パパ『あ～残価設定ね、ちょいちょい聞くよね』

ママ『なんか、新車でも月々返済を抑える事ができるんだって』

パパ『ネットで調べたけど、まあ色々メリット、デメリットがあるみたい・・・』

ママ『なんだかよくわからないわね・・・』

パパ『リースとかサブスクとか残価設定とか、買い方も色々だね・・・』

ママ『家建てたら車買い換えるから、パパ！勉強お願いね！』

パパ『ぎょ、御意！』

 

と、今日も夢のマイホームに向けて絶賛夫婦会議中。。。

 

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車の買い方の一つの方法として浸透しているのが『残価設定』。

僕自身は残価設定で購入したことが無いのであまり詳しくありませんので、ネット上の文章を引用しますと・・・

＊TOYOTAさんのHPから転載させていただきましたm(__)m

残価設定型住宅ローンとは？

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残価設定型住宅ローンは、車のローンでよく見られる「残価設定ローン」と似た仕組みを持っています。

ローン期間終了時に、物件の価値（残価）を見込んで、あらかじめその金額を除いた分の金額でローンを組む方式です。

つまり、通常の住宅ローンとは異なり、借入時にあらかじめ物件の将来価値を考慮してローンの総額を計算します。

具体的には、物件の購入時に将来の価値を見込み、その残価を差し引いた金額を分割で返済します。

契約期間終了時に残価分を一括返済するか、売却によって残価をカバーするか、または再ローンを組むなどの選択肢が与えられます。

調べてみた感じでは、車の残価設定ローンと同じような骨組みですね。

 

そして、なんとこのような社団法人もありました。

一般社団法人　移住・住みかえ支援機構

こちらのサイトでは、残価設定型住宅ローンのことが図解でわかりやすく説明がありますので、気になる方はご覧くださいm(__)m

 

次に、残価設定型住宅ローンの具体的なケースをあげてみたいと思います。

 

例：残価設定型住宅ローンの仮定ケース

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【ケース①：Sさん家族の場合（30代、共働き家庭）】

• 購入物件：新築マンション（東京都内）
• 物件価格：5,000万円
• ローン期間：10年間
• 残価設定額：2,000万円（購入時の物件価値の約40%）

Sさん家族は、子どもの成長に合わせて10年後に引っ越しを検討していたため、残価設定型住宅ローンを選択しました。物件価格5,000万円に対して残価2,000万円を設定し、実際に返済するローン額は3,000万円。毎月の返済額は通常の住宅ローンよりも少なく抑えられ、子どもの教育費や生活費に余裕を持つことができました。

10年後、物件の市場価値は2,300万円となり、残価を上回る額で売却が可能でした。このため、売却代金で残価をカバーし、差額で新たな住まいの頭金を捻出することができました。Sさん家族は計画通りに新しい家に引っ越し、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できました。

【ケース②：Tさんの場合（40代、会社員）】

• 購入物件：中古戸建て（地方都市）
• 物件価格：3,500万円
• ローン期間：15年間
• 残価設定額：1,200万円（購入時の物件価値の約35%）

Tさんは、地方都市で中古戸建てを購入し、残価設定型住宅ローンを利用しました。

物件の価格3,500万円のうち、残価として1,200万円を設定し、残りの2,300万円分を15年間で返済する計画です。

ローン期間中に予想外の転勤が発生し、Tさんは物件を売却する必要が生じました。

ローン残高よりも物件の市場価値が下がっていたため、売却による利益は少なかったものの、残価設定ローンのおかげで大きな損失を回避することができました。

転勤先でも新たに住宅ローンを組む際に、無理のない資金計画を立てることができました。

 

この事例では、当初の返済期間が10年とか15年の内容になっているので、ちょっと現実的ではない部分もありますが、地価が高い地域や、今後の地価の上昇が見込まれる地域や、転勤や将来の転居の可能性など、事情がある方の場合には良さそうですね。

とはいえ、将来の事は誰にもわからないので、一概にメリットだけとも言えませんね。

実は住宅業界（住宅ローン業界）で残価設定があまり普及していない原因もこの将来の計画に関する不明瞭さがあるようです。

車だと長くても5年の期間ですが、住宅ローンになると30年を超える長期借り入れになるのが一般的です。

30年後の自分の状況がどうなっているか・・・、想像つきませんよね・・・。

では、次に残価設定のメリットデメリットを整理してみましょう。

残価設定型住宅ローンのメリット

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１．毎月の返済額を抑えられる

残価設定型住宅ローンの大きな特徴は、毎月の返済額を抑えられる点です。

物件の一部の価値が残価として差し引かれるため、通常の住宅ローンよりも少ない金額で月々の支払いが可能です。これにより、家計への負担を軽減することができます。

２．資産としてのリスクが軽減される

将来的に物件の価値が下がった場合でも、あらかじめ設定された残価を考慮した上でローンを組むため、大幅な資産価値の下落によるリスクを一定程度軽減できます。

もし売却する場合でも、残価によってカバーされるため、損失を抑えることができます。

３．ライフスタイルの変化に対応しやすい

ローン期間中にライフスタイルが変わる可能性がある場合、残価設定型ローンは柔軟性を提供します。

例えば、将来引っ越しや転勤が予想される場合、契約終了時に物件を売却する選択肢があるため、長期間同じ場所に住む予定がない方にとっても有利なローンです。

残価設定型住宅ローンのデメリット

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１．最終支払いが大きい

毎月の返済額が抑えられる一方で、契約期間終了時に一括で残価を支払う必要があります。

残価を支払えない場合、物件を売却してローンを完済するか、再ローンを組む必要があるため、長期的な資金計画が重要です。

２．残価が予想より下回るリスク

物件の価値は時間の経過とともに変動するため、残価が契約時の予想よりも下回る場合があります。

その場合、売却しても残価を賄えず、追加で支払いが必要になることがあります。

３．長期的な所有を前提にする場合には不向き

残価設定型住宅ローンは、契約期間終了後に物件を売却したり、一括返済する選択肢を取ることが前提となるため、長期的に物件を所有する予定の方には不向きかもしれません。

ローンを終えても住み続けたいと考えている場合、通常の住宅ローンの方が適していることがあります。

 

やはり、ポイントは契約期間終了時の選択についてですね。

売却して残価を返済、自己資金で残価を一括返済、再度住宅ローンを組む。

もし、残価設定を選択する場合には、同時に最後の終わり方も決めておいて、それに向けて準備していくことが大切ですね。

ただ単に月々返済が安くなるから・・・という気持ちで計画してしまうと、将来大変なことになりそうです・・・

まとめ

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残価設定型住宅ローンは、毎月の返済負担を軽減し、将来のライフスタイルの変化に柔軟に対応できるメリットがありますが、最終的な残価の支払いに対するリスクや長期所有の計画を持つ方には慎重な検討が必要です。

とりあえずは、一般的な住宅ローンで検討して良いかと思います・・・

自身のライフスタイルや将来の資金計画に合った住宅ローンを選び、夢のマイホームを実現しましょう（＾＾）

 

という事で今回の家づくりのすゝめは以上になります。

最後までご覧いただきありがとうございました（＾＾）

 

株式会社コムハウス　川原司